Propietarios y arrendatarios deben revisar las condiciones de cada inmueble antes de tomar decisiones. Fedelonjas recuerda que un sismo no termina automáticamente los contratos ni permite modificar los arriendos de manera arbitraria.

Después del terremoto registrado el pasado 10 de agosto en Colombia, muchas familias no solo han tenido que revisar los daños físicos de sus viviendas. También han surgido preguntas sobre qué ocurre con los contratos de arrendamiento cuando un inmueble resulta afectado.

Ante esta situación, la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) entregó una serie de recomendaciones dirigidas a propietarios, arrendatarios e inmobiliarias, teniendo como referencia la Ley 820 de 2003 y las disposiciones del Código Civil.

El presidente ejecutivo de Fedelonjas, Mario Ramírez, señaló que lo primero es determinar si el inmueble continúa siendo seguro y habitable, ya que las consecuencias legales dependen del tipo y la gravedad de los daños.

La recomendación general es clara: documentar las afectaciones, realizar las revisiones técnicas necesarias y evitar tomar decisiones de manera unilateral.

Un terremoto no termina automáticamente el contrato

Una de las principales dudas después de una emergencia de este tipo es si el contrato de arrendamiento queda terminado inmediatamente. La respuesta es no.

El hecho de que haya ocurrido un terremoto no significa, por sí solo, que el contrato desaparezca o que el arrendatario quede automáticamente exonerado del pago del canon. Todo dependerá de las condiciones en las que haya quedado la vivienda y de si todavía puede ser utilizada para el propósito para el cual fue arrendada.

Por eso, antes de decidir si se termina el contrato, se reduce temporalmente el canon o se mantiene el acuerdo, es necesario conocer realmente el estado del inmueble.

¿Quién debe responder por los daños?

Los daños ocasionados directamente por un terremoto, al tratarse de un hecho que puede considerarse fuerza mayor o caso fortuito, no pueden ser atribuidos automáticamente al arrendatario.

De acuerdo con las disposiciones del Código Civil, el propietario tiene responsabilidades relacionadas con la conservación del inmueble y las reparaciones que correspondan. Sin embargo, también debe establecerse cuál fue la causa concreta del daño.

Si, por el contrario, una afectación fue provocada por un uso inadecuado, una conducta negligente o una actuación atribuible al arrendatario, la situación puede ser diferente.

¿Qué deben hacer quienes encontraron daños en su vivienda?

Fedelonjas recomienda que los arrendatarios informen cuanto antes al propietario o a la inmobiliaria, preferiblemente dejando constancia por escrito.

También es importante conservar fotografías y videos de las afectaciones, además de permitir las inspecciones que sean necesarias para establecer las condiciones de seguridad de la vivienda.

En aquellos casos en los que existan grietas, daños estructurales u otras señales que puedan representar un riesgo, no se debería asumir que la vivienda es segura únicamente porque los daños no parecen graves a simple vista. Una evaluación técnica puede ser necesaria antes de continuar ocupando el inmueble.

¿Qué ocurre si la vivienda quedó inhabitable?

Cuando el estado del inmueble impide utilizarlo como vivienda, el Código Civil contempla la posibilidad de solicitar la terminación del contrato.

En estos casos, la prioridad debe ser la seguridad de quienes ocupan el inmueble. Si se acuerda terminar el contrato, buscar una reubicación temporal o adoptar cualquier otra alternativa, lo recomendable es dejar las condiciones establecidas por escrito.

La situación cambia cuando el inmueble presenta daños, pero todavía puede ser utilizado.

Una afectación parcial no significa necesariamente que el contrato deba terminar, aunque tampoco implica que el arrendatario deba asumir automáticamente el mismo canon si los daños afectan de manera importante el uso de la vivienda.

Dependiendo de las circunstancias, pueden analizarse alternativas como una rebaja temporal del canon, una reubicación mientras se realizan las reparaciones o la terminación del contrato cuando legalmente corresponda.

¿El arrendatario puede dejar de pagar el arriendo?

Fedelonjas hace una precisión importante: el arrendatario no debería suspender unilateralmente el pago del canon.

La forma en que debe manejarse el pago dependerá del nivel de afectación y de cuánto se haya limitado el uso de la vivienda. Cuando existe una afectación parcial, la legislación contempla situaciones en las que puede analizarse una reducción de la renta.

Si el inmueble continúa siendo habitable y el arrendatario decide retirarse, deberán tenerse en cuenta las reglas establecidas para la terminación de los contratos de vivienda urbana, incluyendo los preavisos y las indemnizaciones que correspondan en cada caso.

La emergencia tampoco permite subir los arriendos sin límite

Otro punto que cobra especial importancia en medio de la emergencia es el precio de los alquileres.

Fedelonjas recuerda que los contratos de vivienda urbana vigentes tienen reglas para el reajuste del canon. De acuerdo con la Ley 820 de 2003, el incremento puede hacerse cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio y no puede superar el 100 % del IPC del año calendario anterior.

Para los reajustes realizados durante 2026, el IPC de 2025 fue de 5,10 %, según el DANE.

Esto significa que un propietario no puede aumentar de manera arbitraria el valor de un contrato vigente argumentando que, después del terremoto, existe una mayor demanda de vivienda.

Una cosa es reajustar y otra iniciar un nuevo contrato

Fedelonjas también diferencia entre un contrato que ya está vigente y un inmueble que vuelve a ofrecerse en el mercado para un nuevo arrendamiento.

En un nuevo contrato las partes pueden acordar el canon, pero existen límites establecidos por la Ley 820 de 2003. El valor mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que se entregue en arrendamiento. Además, para efectos de esta estimación, el valor comercial no puede superar el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente.

Por eso, el llamado del gremio es a evitar que la emergencia se convierta en una oportunidad para establecer precios desproporcionados aprovechando la necesidad de las familias que están buscando nuevamente un lugar donde vivir.

Inmuebles seguros antes que todo

El llamado también está dirigido a las inmobiliarias y a quienes tienen viviendas disponibles para arrendar.

Después de un terremoto, revisar un inmueble no debería limitarse a observar si existen daños visibles en paredes, pisos o fachadas. Cuando haya señales que puedan comprometer la estructura o la seguridad de los ocupantes, deben realizarse las evaluaciones correspondientes antes de volver a poner la vivienda en el mercado.

En medio de una emergencia, encontrar un techo se convierte en una necesidad urgente para muchas familias. Sin embargo, esa urgencia no puede llevar a que se entreguen viviendas que no hayan sido verificadas adecuadamente.

Más allá de las obligaciones legales, el escenario plantea también un llamado a la solidaridad entre propietarios, arrendatarios e inmobiliarias. La prioridad, en este momento, debería ser que las familias puedan acceder a viviendas seguras mientras se resuelven los daños y las consecuencias que dejó el terremoto.